Qual a melhor maneira de avaliar imóvel? Tratamento de fatores ou inferência estatística?
As avaliações de imóveis podem ser utilizadas para fins extrajudiciais e judiciais.
As avaliações extrajudiciais pode ser para bancos, empresas, particulares e órgãos oficiais.
Para avaliar um imóvel, da melhor forma, deve ser utilizado o Método Comparativo Direto de Mercado, que pode ser resolvido, tecnicamente, por tratamento de fatores ou inferência estatística.
A inferência estatística goza de maior relevância técnica que o tratamento de fatores perante a série de normas NBR-14653, da Associação Brasileira de Normas Técnica – ABNT.
Como a inferência estatística exige maior estudo, mais prática de matemática e, quase sempre, aplicativo on line ou software de avaliações, muitos avaliadores se utilizam do tratamento de fatores, o qual é de aplicação bem mais simples.
Porém, o avaliador que possua uma pesquisa pronta, possivelmente, fará a o laudo de avaliação por inferência estatística em bem menor tempo que aquele que utilize o tratamento de fatores.
A facilidade de realizar a avaliação por inferência estatística é muito atraente, embora o profissional deva fazer um curso de no mínimo 20 horas, estudar livros e apostilas da área e possuir um software de avaliações, a fim de desempenhar a atividade com desenvoltura.
Nas avaliações para bancos, na grande maioria das vezes, é exigido estatística inferencial. Para particulares, pode não ser exigida qualquer técnica de avaliação. Em órgãos oficial, é recomendável apresentar a resolução da comparação de dados por tratamento de fatores ou inferência estatística, e não, uma simples declaração de valor.
As avalições para particulares podem ser feitas de maneira bem simples, de acordo com a habilitação do profissional e a sua finalidade.
As avaliações de peritos nomeados pelo juiz em perícia de processo judicial, quando o Método Comparativo Direto de Mercado é eleito, estas poderão ser resolvidas por tratamento de fatores ou inferência estatística, de acordo com a preferência do perito.
Por vezes, pode ser necessário o perito avaliar um imóvel, onde ele possui uma pesquisa com apenas 06 elementos e grande conhecimento do mercado imobiliário, dessa forma, ele pode entender que o tratamento de fatores é mais adequado que a inferência estatística, que exige uma pesquisa bem maior.
Em determinadas perícias judiciais, o assistente da parte sugere quesitos para o advogado apresentar nos autos do processo e, então, o perito respondê-los no laudo, em que sugerem ou obriguem o perito utilizar o Método Comparativo Direto de Mercado e inferência estatística.
Dessa forma, o perito pode não ter escapatória e ser obrigado a resolver a avaliação com estatística inferencial, pois o novo Código de Processo Civil exige a especialização do perito no tema da perícia.
Como a NBR-14653 é o padrão que deve ser dominado pelo perito-avaliador, onde consta a estatística inferencial como a técnica mais primorosa, essa pode se tornar exigível na perícia judicial de avaliação de imóveis.
