Avaliações de imóveis em perícias judiciais

1. Tipos de processos em que ocorrem perícias de avaliações de imóveis

As avaliações de imóveis em perícias judiciais ocorrem em processos de desapropriação, servidão administrativa, renovatória de contrato de locação, alvará, dissolução de sociedade, cobrança de tributo, execução, partilha, separação litigiosa, indenizatória, revisional de aluguel etc.

Abaixo, seguem os tipos de ações onde pode ocorrer perícia de avaliação de imóveis, com a respectiva finalidade do laudo:

a) Desapropriação – Concessionária de serviço de esgoto público é autora em processo de desapropriação de terreno, contra o seu proprietário, a fim de construir estação de tratamento de esgoto – ETA no local. Na sentença, o juiz fixa o valor que a concessionária pagará ao proprietário pela desapropriação do terreno, conforme o perito calculou no laudo de avaliação.

b) Servidão administrativa – Concessionária de transmissão de energia elétrica entra na Justiça com o objetivo de passar com a sua linha por cima de um terreno de propriedade de outro. O juiz determina o valor dos transtornos que causará a linha de transmissão elétrica sobre o terreno, no exato valor que o perito calculou no seu laudo. Este cálculo leva em consideração o valor de mercado do terreno.

c) Renovatória de contrato de locação – Cadeia de lojas não ajusta o valor do aluguel de loja de shopping com o seu proprietário, e entra na Justiça para discutir o valor. O juiz determina que o perito calcule o valor do locatício comercial em laudo, para então fixá-lo em sentença, no final do processo.

d) Alvará – O herdeiro de uma mansão, em ruínas, no centro da cidade, não pode vendê-la porque há uma cláusula no registro da propriedade que impede a alienação. Não sendo possível auferir renda com o imóvel, ele entra na Justiça para que o juiz autorize a transferência da cláusula de inalienação da mansão para cinco apartamentos pelos quais pretende trocar a mansão. O juiz determina perito para avaliar a mansão e os cinco apartamentos. A mansão deverá ter valor igual ou levemente inferior aos cinco apartamentos.

e) Dissolução de sociedade – Os sócios de uma empresa entram na Justiça para acabar com a empresa que possuem conjuntamente. O juiz determina perito para avaliar os bens a fim de distribuição entre sócios.

f) Cobrança de tributo – Proprietário de terreno de marinha entra com processo na Justiça contra o órgão público Patrimônio da União a fim de rever taxa (imposto) relativo, devido a avaliação do imóvel realizada pelo órgão estar acima do real valor de mercado, já que o valor do imposto é resultado de um percentual aplicado ao valor do bem avaliado. O juiz determina perícia para calcular o valor do imóvel.

g) Execução – O devedor não aceita que o oficial de justiça faça a avaliação de seu imóvel urbano penhorado no processo, exige que seja realizada por um profissional habilitado. O juiz nomeia um engenheiro civil ou corretor de imóveis para proceder a avaliação.

h) Partilha – Juiz determina avaliação judicial, tendo em vista haver menor entre os herdeiros do espólio.

i) Separação litigiosa – Casal não resolve, amigavelmente, a divisão das propriedades que possuem por força da união estável que tiveram. O juiz determina, primeiro, a avaliação dos imóveis.

j) Indenizatória – Cliente de construtora comprou apartamento antes de ser construído, e a empresa entregou imóvel com dez metros quadrados a menos do contratado. Juiz determinou que o perito avaliasse a metragem faltante, a valor de mercado.

k) Revisional de aluguel – Locatário e locador de apartamento, pessoas físicas, não ajusta valor de locação, então, discutem na Justiça. O juiz determina avaliação do locativo por perito.

2. Onde ocorre as avaliações de imóveis de perícia judicial?

As avaliações de bens em perícias de processos ocorrem, principalmente, na justiças Estadual e Federal, são denominadas de avaliações judiciais. Por vezes, ocorrem na Justiça do Trabalho, no caso de penhora em ação trabalhista.

A avaliação judicial de imóvel é expressa através de um laudo, exceto quando o oficial de justiça emite documento com a avaliação que faz de bem penhorado, no qual ele dá na maioria das vezes,  apenas uma declaração do valor do bem, não fundamentada.

Havendo a necessidade de avaliar um bem em litígio no processo, o juiz determinará a perícia, nomeará o perito e cada parte envolvida no processo poderá contar com um assistente técnico.

O perito apresentará o laudo judicial e os assistentes técnicos, se quiserem, apresentam seus respectivos pareceres, no prazo de quinze dias depois da entrega do laudo no processo.

Os assistentes técnicos fazem uma espécie de fiscalização do trabalho do perito, através dos pareceres que escrevem.

O laudo do perito é uma prova no processo, assim como os pareceres dos assistentes técnicos. O juiz emitirá sua sentença junto ao final do processo. Ele é obrigado, por Lei, a fundamentar a sentença com somente as provas que constem no processo.

Se o juiz tiver que emitir a sentença fixando um valor que uma parte pagará a outra, em função do bem discutido no processo, ele poderá se valer do valor que consta no laudo de avaliação fornecido pelo perito na perícia designada.

O perito judicial é obrigado a indicar o método utilizado na perícia, esclarecendo-o e demonstrando ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conhecimento da qual se originou, como assim diz o artigo 473, parágrafo terceiro, do Código de Processo Civil, conhecido como CPC.

O perito judicial é obrigado a fundamentar o laudo de avaliação com a técnica habitual utilizada no país“

Os métodos e critérios das avaliações habituais são apresentados no decorrer deste blog.