Avaliação de bens, tipos de bens, valor de mercado e laudo técnico

1. O que avaliação de um bem?

A avaliação de um bem, segundo a série de normas NBR-14653, é a determinação técnica do seu valor. Os bens a avaliar podem ser materiais ou intangíveis.

2. Quais são os bens materiais que podem ser avaliados?

Os bens materiais podem ser:

– imóveis urbanos, rurais e industriais;

– máquinas e equipamentos;

– cultivo agrícola, semoventes, recursos naturais e ambientais;

– patrimônio histórico e artístico, objetos de artes, joias e outros objetos.

3. Quais são os bens materiais intangíveis que podem ser avaliados?

Os bens intangíveis mais comuns de se determinar valor são:

– fundo de comércio e lucros cessantes; preço hedônico, dano ambiental;

– software e tecnologia;

– direitos autorais, marcas e patentes.

Ainda podem ser considerados bens intangíveis: recursos humanos, clientes, know-how e estilo de vida.

A avaliação poderá ser de venda ou valor de locação.

4. O que é valor de mercado?

Valor de mercado é aquele em que um vendedor do bem, não compelido a vendê-lo, vende a um comprador igualmente não compelido a comprar o mesmo bem.

São diversos os tipos de valores; no caso de avaliações bens de maneira técnica, buscamos o valor de mercado, pois é este o mais utilizado em transações, garantias e indenizações.

Fora a definição acima, mostrar outras seria desnecessário perante o objetivo das avaliações técnicas. De igual maneira, não costumamos focar outras formas de valor que não seja o valor de mercado, devido à força econômica da lei da oferta e procura que o exprime.

Um dos aspectos fundamentais nas avaliações de bens é o entendimento do conceito de valor.

A avaliação de um bem pode ser intuitiva ou fundamentada. A intuitiva nem precisa ser escrita, basta ser falada; já a avaliação fundamentada deverá ser redigida através de uma exposição escrita (relatório, laudo, parecer etc).

A avaliação intuitiva é uma opinião de mercado, sem o compromisso que assume a avaliação fundamentada.

A avaliação intuitiva não tem a importância que tem a fundamentada. Se um particular, empresa, banco, órgão público ou perícia judicial precisar definir o valor de mercado de um bem com rigor, este procurará uma avaliador capacitado para emitir um laudo ou parecer fundamentado.

Na fundamentação de uma avaliação escrita, são empregadas técnicas consagradas que foram criadas e aprimoradas no decorrer de mais de um século no país, com raízes no conhecimento estadunidense.

O valor de um bem calculado, obedecendo à técnica e à ciência, deverá corresponder ao valor de mercado.

Contudo, o conceito de preço é bem diferente. Diz-se que o preço tem o valor dado pelo interesse de alguém, não sendo assim, em princípio, o valor de mercado.

5. Laudo de avaliação de imóvel

O relatório – ou laudo, parecer de avaliação ou outro termo a ser empregado para denominar o trabalho escrito de avaliação de um bem – é confeccionado de modo a apresentar uma noção clara e isenta do que realmente vale.

O relatório de avaliação é utilizado em diversas situações que demandam a determinação do valor por parte de alguém que não está envolvido no negócio diretamente: o denominado avaliador.

Entretanto, a simples aplicação da técnica na fundamentação, por parte do pelo avaliador, não garante que o valor calculado será o de mercado. Paralelamente, ele deverá intuir se aquele valor calculado é realmente o de mercado. Dessa forma, o avaliador deve conhecer as técnicas de avaliações e pesquisar o mercado do bem, caso não o conheça profundamente.

Não adianta fazer curso e ter estudado livros e mais livros de avalições e redigir o relatório de avaliação sem ter a noção do mercado do imóvel a avaliar. Contudo, na fase do processo avaliatório do bem, que envolve a pesquisa de imóveis semelhantes, o avaliador terá condições de formar ou melhorar o conhecimento do mercado do bem em avaliação.

As oportunidades de trabalho na área de fornecimento de relatórios de avaliações de imóveis são muitas, embora o tema seja pouco abordado em faculdades ou cursos que habilitam profissionais nessa atividade.