Campo de arbítrio na avaliação de imóveis

Curso de avaliação de imóveis urbanos - Curso AVALIA

A NBR-14653 diz que “Campo de Arbítrio” é o intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central. Essa é a definição da Norma. O que significa isso?

Significa que o avaliador poderá escolher um valor para o bem a avaliar, dentro de um intervalo que ele mesmo calcula. O centro deste intervalo é a denominada “Estimativa de Tendência Central”.

Um exemplo de Estimativa de Tendência Central é a média aritmética simples, utilizada no final do Tratamento de Fatores.

No caso da média aritmética, o Campo de Arbítrio, o tal intervalo, terá uma amplitude de 15% para cima, e 15% para baixo.

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Assim, dentro da amplitude, o avaliador poderá arbitrar o valor definitivo do bem, sem respeitar a própria média aritmética. O avaliador será obrigado a justificar o por quê de não estar respeitando a Estimativa de Tendência Central para determinar o valor do bem.

Entretanto, é de se perguntar:

Mas quando poderíamos fugir do valor da Estimativa de Tendência Central ou de uma média aritmética, para determinar o valor final do bem, dentro do Campo de Arbítrio, de 15% para cima, e 15 % para baixo?   

A utilização de um valor dentro do Campo de Arbítrio – como sendo este o definitivo do bem – pode ser quando uma variável relevante para a avaliação não tiver sido contemplada.

Por exemplo: o avaliador faz a homogeneização dos elementos pesquisados, faz o saneamento da amostra dos elementos pesquisados, e calcula a média aritmética da amostra. Porém, o imóvel a avaliar tem a fachada para a frente de um depósito de sucata. Coisa que deprecia, significativamente, o valor do bem.

Nesse caso, o avaliador pode reduzir o valor a que chegou, na média aritmética, até 15% abaixo dela. Ou seja, reduz o valor até o limite inferior do Campo de Arbítrio que possui.

No laudo ou parecer, ele justificará a não utilização da média aritmética – de uma situação normal, plena – dizendo que o imóvel avaliando está na frente de um depósito de sucata. Influência, esta, não considerada no Tratamento de Fatores, anteriormente realizado. Por isso, reduz o valor ao limite inferior do Campo de Arbítrio.

Um outro e importante detalhe. Novamente, voltamos ao ponto em que havíamos falado e falaremos mais em outros posts desse blog: é sobre a recomendação de vistoriar todos os imóveis pesquisados, ou apenas olhar a fachada deles, e tirar, pelo menos, uma foto.

A anomalia que o imóvel a avaliar possui – que no caso citado era estar frente a um depósito de sucata – somente poderá ser confirmada, através do conhecimento físico dos imóveis pesquisados, que não terão este tipo de problema.

Não adianta, para uma boa avaliação, temos que vistoriar tudo.

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