Os profissionais habilitados para realizar relatórios de avaliações de imóveis possuem dois grandes mercados de trabalho.
O primeiro grande mercado é o de avalição extrajudicial: laudos fornecidos para particulares, empresas, bancos, órgãos públicos e seguradoras.
O segundo grande mercado é a perícia judicial de avaliação de imóveis.
Quando os profissionais habilitados para realizar avaliações de imóveis começam a carreira de profissional liberal ou de proprietário de pequena empresa, se abre com naturalidade, as avaliações oferecendo-se como oportunidade, como perito nomeado pelo juiz ou como fornecedor de laudos para bancos, empresas e particulares.
O Curso AVALIA – Imóveis Urbanos treina profissionais para fazerem avaliações e complexas, como aquelas exigidas pelos bancos, onde é utilizado a inferência estatística.
Atualmente, os maiores bancos exigem que a avaliação de imóveis urbanos seja feita por engenheiro civil ou arquiteto
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Finalidades de avaliações para bancos, empresas, órgãos públicos e particulares
Abaixo, seguem algumas finalidades de avaliações de bens para a área extrajudicial, acompanhadas de exemplos:
a) Financiamento – a Caixa Econômica Federal determina que seu avaliador cadastrado, engenheiro ou arquiteto com CNPJ faça avaliação de imóvel usado que seu cliente pretende adquirir de forma financiada.
b) Aquisição – interessado em terreno ofertado em imobiliária contrata parecer de avaliação para saber se o valor anunciado é coerente.
c) Uso fiscal – a Secretaria da Fazenda do Município avalia, através de seu funcionário especializado, apartamento de transação ocorrida entre particulares, a fim de aplicar alíquota sobre a avaliação e cobrar o devido imposto sobre a transmissão de bem imóvel (ITBI) do comprador.
d) Processo administrativo – engenheiro do Departamento Nacional de Infraestrutura – DNIT avalia um terreno à margem de futura duplicação de
rodovia a fim de fazer oferta ao seu proprietário. Caso este não aceite a oferta, o laudo de avaliação do DNIT é anexado em processo judicial de desapropriação, como base de discussão.
e) Arrendamento – cadeia de lojas contrata, de empresa terceirizada especializada em avaliações de imóveis, laudo da avaliação de locação de imóvel que está interessada em alugar e mostra o laudo ao seu proprietário, oferecendo aquele valor do documento como proposta na negociação.
f) Alienação – herdeiros de diversas propriedades contratam corretor de imóveis para realizar parecer técnico de avaliação mercadológica daqueles bens, com a finalidade de distribui-los, igualitariamente, entre eles.
g) Dação em pagamento – cliente não paga financiamento e entrega ao banco, em dação, o imóvel avaliado, em laudo realizado pelo avaliador credenciado do banco, no valor da dívida ou como parte dele.
h) Permuta – empresas interessadas em trocarem, entre si, glebas de que são proprietárias, pedem para seus respectivos departamentos de engenharia apresentarem laudos de avaliação com vistas à negociação.
i) Garantia bancária – cliente de banco oferece imóvel como garantia de financiamento. O avaliador-arquiteto do banco faz avaliação do bem, cujo valor deve ser maior do que o financiado.
j) Fins contábeis – empresa de avaliações de imóveis é contratada por empresa sociedade anônima para avaliar os seus bens, a fim de satisfazer o artigo oitavo da Lei 6.404, que rege as SAs.
k) Decisão de investimento – interessado em adquirir determinado terreno contrata um avaliador isento para avaliá-lo e utiliza o valor obtido no laudo como base de negociação ou barganha com o proprietário.
l) Seguro – seguradora de imóvel contrata empresa de avaliações para avaliar bem a ser segurado.
m) Arrematação – herdeiros contratam profissional liberal, com formação em arquitetura e urbanismo, para avaliar bens do espólio, com vistas ao leilão público extrajudicial.
n) Planta Genérica de Valores (01) – prefeitura de pequeno município lança edital de licitação pública, destinado a empresas especializadas em avaliações de imóveis, para a criação de Planta Genérica de Valores – composta por um complexo digital de tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores de mercado médios unitários de metro quadrado de terreno e de construção –, para a apuração do valor venal de imóveis de cada trecho de logradouro ou região do município, com a finalidade principal de aumentar e tributação do ITBI – Impostos de Transmissão de Bens Imóveis, de forma devidamente fundamentada.
o) Planta Genérica de Valores (02) – corpo de engenheiros da Prefeitura Municipal faz pesquisa de mercado em imobiliárias, a fim de atualização dos valores médios unitários de metro quadrado de terreno e de construção da Planta
Genérica de Valores – PGM de cada trecho de logradouro ou região do município.
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Tipos de perícias judiciais onde há avaliação de imóvel
Quando o corretor de imóveis, o engenheiro e o arquiteto são nomeados perito judicial pelo juiz, eles podem realizar avaliação de imóvel para diversos tipos de processos ou ações que correm na Justiça.
O Curso AVALIA – Imóveis Urbanos treina profissionais para fazerem avaliações por tratamento de fatores e inferência estatística, de maneira bem fundamentada, a fim de atender as exigências da função de perito judicial e de assistente técnico da parte em processos correntes na Justiça.
Abaixo, seguem alguns tipos de ações onde pode ocorrer perícia de avaliação de imóveis, com a respectiva finalidade do laudo:
a) Desapropriação – Concessionária de serviço de esgoto público é autora em processo de desapropriação de terreno, contra o seu proprietário, a fim de construir estação de tratamento de esgoto – ETA no local. Na sentença, o juiz fixa o valor que a concessionária pagará ao proprietário pela desapropriação do terreno, conforme o perito calculou no laudo de avaliação.
b) Servidão administrativa – Concessionária de transmissão de energia elétrica entra na Justiça com o objetivo de passar com a sua linha por cima de um terreno de propriedade de outro. O juiz determina o valor dos transtornos que causará a linha de transmissão elétrica sobre o terreno, no exato valor que o perito calculou no seu laudo. Este cálculo leva em consideração o valor de mercado do terreno.
c) Renovatória de contrato de locação – Cadeia de lojas não ajusta o valor do aluguel de loja de shopping com o seu proprietário, e entra na Justiça para discutir o valor. O juiz determina que o perito calcule o valor do locatício comercial em laudo, para então fixá-lo em sentença, no final do processo.
d) Alvará – O herdeiro de uma mansão, em ruínas, no centro da cidade, não pode vendê-la porque há uma cláusula no registro da propriedade que impede a alienação. Não sendo possível auferir renda com o imóvel, ele entra na Justiça para que o juiz autorize a transferência da cláusula de inalienação da mansão para cinco apartamentos pelos quais
pretende trocar a mansão. O juiz determina perito para avaliar a mansão e os cinco apartamentos. A mansão deverá ter valor igual ou levemente inferior aos cinco apartamentos.
e) Dissolução de sociedade – Os sócios de uma empresa entram na Justiça para acabar com a empresa que possuem conjuntamente. O juiz determina perito para avaliar os bens a fim de distribuição entre sócios.
f) Cobrança de tributo – Proprietário de terreno de marinha entra com processo na Justiça contra o órgão público Patrimônio da União a fim de rever taxa (imposto) relativo, devido a avaliação do imóvel realizada pelo órgão estar acima do real valor de mercado, já que o valor do imposto é resultado de um percentual aplicado ao valor do bem avaliado. O juiz determina perícia para calcular o valor do imóvel.
g) Execução – O devedor não aceita que o oficial de justiça faça a avaliação de seu imóvel urbano penhorado no processo, exige que seja realizada por um profissional habilitado. O juiz nomeia um engenheiro civil ou corretor de imóveis para proceder a avaliação.
h) Partilha – Juiz determina avaliação judicial, tendo em vista haver menor entre os herdeiros do espólio.
i) Separação litigiosa – Casal não resolve, amigavelmente, a divisão das propriedades que possuem por força da união estável que tiveram. O juiz determina, primeiro, a avaliação dos imóveis.
j) Indenizatória – Cliente de construtora comprou apartamento antes de ser construído, e a empresa entregou imóvel com dez metros quadrados a menos do contratado. Juiz determinou que o perito avaliasse a metragem faltante, a valor de mercado.
k) Revisional de aluguel – Locatário e locador de apartamento, pessoas físicas, não ajusta valor de locação, então, discutem na Justiça. O juiz determina avaliação do locativo por perito.
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