Classificações e especificações da norma NBR 14653-2 – Avaliação de imóveis urbanos

1. Relatório de avaliação simples

O relatório fundamentado mais simples de avaliação de imóvel urbano deve conter, pelo menos, os elementos pesquisados no mercado imobiliário de imóveis similares ao avaliar e, através da média aritmética simples dos valores dos imóveis pesquisados, chegar ao resultado do metro quadrado do imóvel a avaliar.

Já um laudo de avaliação de imóvel fundamentado deve seguir as exigências da NBR-14653-2.

2.  Enquadramento da modalidade em Laudo de Avaliação Completo e em Laudo de Avaliação Simplificado

A NBR-14653-2 estabelece que todo o trabalho avaliatório escrito que preencher essa norma será denominado Laudo de Avaliação.

Para o trabalho se enquadrar na modalidade mais aprofundada, o Laudo de Avaliação Completo, este deverá conter, no mínimo, os seguintes itens:

a) nome do solicitante para laudos extrajudiciais; se for perícia judicial, nome do perito, sua qualificação, nome das partes e da vara, número do processo, tipo do processo;

b) finalidade do laudo, quando informado pelo contratante ou for de finalidade judicial;

c) objetivo da avaliação;

d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;

e) identificação e caracterização do imóvel avaliando;

f) diagnóstico do mercado;

g) indicação dos métodos e procedimentos utilizados;

h) especificação da avaliação – indicar a especificação atingida, com relação aos graus de fundamentação e precisão, podendo ser apresentado demonstrativo de pontuação atingida;

i) planilha dos dados utilizados;

j) em caso de utilização de método comparativo direto de dados de mercado, descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais; a escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado;

k) tratamento dos dados e identificação do resultado – explicitar os cálculos efetuados, o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado; em caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo;

l) resultado da avaliação e sua data de referência;

m) qualificação legal completa e assinatura do perito.

3. Laudo Simplificado

Para a avaliação enquadrar-se em Laudo de Avaliação Simplificado, este deverá atender, no mínimo, aos itens a) até h) e o item k), acima, do Laudo de Avaliação Completo.

4. Laudo restrito

O Laudo de Uso Restrito, assim classificado na NBR 14653-2, poderá ser dispensado de especificação, desde que haja comum acordo entre as partes. Citam-se como exemplo de Laudo de Uso Restrito aqueles que os avaliadores realizam para a Caixa Econômica Federal, utilizando-se, para tanto, de padrão próprio de relatório de avaliação.

Comumente, a série de normas NBR 14653 fixa as diretrizes dos laudos de avaliação de imóveis, classificando-os quanto à natureza, instituindo terminologia e convenções, definindo metodologia e critérios, fixando o que antigamente era chamado de Nível de Rigor ou Nível de Precisão da Avaliação.

4. Especificação das avaliações

A NBR 14653-2 classifica o trabalho avaliatório executado segundo a especificação que cumpriu, pelo que denomina Grau de Fundamentação Global e Grau de Precisão, definindo que todos os trabalhos avaliatórios que seguem as exigências mínimas da referida norma serão denominados Laudo de Avaliação. Por fim, classifica-se, segundo a modalidade, se o laudo de avaliação é propriamente um Laudo de Avaliação Completo ou um Laudo de Avaliação Simplificado.

Dessa forma, o Laudo de Avaliação Completo e o Laudo de Avaliação Simplificado podem ser classificados, quanto ao grau da especificação da avaliação, na Fundamentação e na Precisão.

No caso, o avaliador atribui o grau de especificação I, II ou III quanto à Fundamentação e, com os mesmo graus, na Precisão. A melhor qualificação do laudo cresce com o grau – o melhor é o de Grau III.

O grau na Fundamentação, pelo avaliador, está relacionado ao seu empenho no trabalho e aos dados e informações possíveis de serem extraídos do mercado.

Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação antes dos cálculos.

O conteúdo das especificações quanto à Fundamentação e Precisão do trabalho avaliatório é abordado na Aula 06, do Módulo II, deste curso.