Fundamentação das avaliações de imóveis
1. Avaliação fundamentada
A avaliação de bem pode ser intuitiva ou fundamentada. A grande diferença entre uma e outra é que a primeira não pode ser revisada. Já a fundamentada pode ser examinada quanto à metodologia, cálculos e considerações.
A avaliação intuitiva resulta de uma cabeça ou de um grupo que pode possuir qualquer propósito. A avaliação devidamente fundamentada, depois de escrita, fica aberta para ser explorada pelo leitor. O exame da fundamentação da avaliação permite o apontamento de eventual erro ou questionamento de metodologia e critério empregados de forma não satisfatória.
A avaliação de imóvel chega à realidade do mercado imobiliário, o mais próximo possível, quando fundamentada com a melhor técnica disponível para as suas condições.
2. Melhor método de avaliação de imóveis
Temos diversos métodos e formas de cálculos para fundamentar um trabalho avaliatório.
O melhor método de avaliação de imóveis urbanos a ser utilizado – em casos de terrenos, apartamentos, lojas, salas comerciais, casas e galpões – é o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, justamente porque ele compara, de maneira direta, o valor de cada bem pesquisado como oferta no mercado, ou negócio realizado, com o bem a avaliar. Outras metodologias de avaliações são paliativas: o avaliador, sem alternativa, lança mão delas ou de uma delas.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é assim denominado por força da série de normas NBR-14653, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT no uso comum, porém, é chamado, simplesmente, de Método Comparativo.
O Método Comparativo é o melhor, porque garante que o valor da avaliação será o mais perto possível ao valor de mercado.
A definição do valor de um imóvel urbano através da média aritmética simples do preço do metro quadrado de bens similares ofertados no mercado ou de negócios realizados seria o mínimo de uma avaliação fundamentada.
Para haver fundamentação, os elementos pesquisados ou negócios realizados, similares ao bem a avaliar, devem ser revelados quanto à descrição, sua fonte de informação e preço; assim como o cálculo ser exposto.
Para a de avaliação de imóveis urbanos, deve ser seguida a prescrição da norma NB-14653-2, como: definições básicas, métodos, classificação do relatório, procedimentos, tratamentos estatísticos, padrões de grau de fundamentação e precisão de um trabalho avaliatório escrito.
3. Outros métodos de avaliações de imóveis
Na eventual não possibilidade de ser empregado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, podemos nos valer, dependendo do caso, do Método da Quantificação de Custo, Método Involutivo e Método da Renda.
Para a resolução do Método Comparativo, podemos nos valer de cálculo de média aritmética simples, de tratamento de fatores ou inferência estatística. Essa última opção, a inferência estatística, é considerada a resolução mais técnica, pois o avaliador utiliza-se de menor subjetividade do que na opção tratamento de fatores.
O conhecido Método Evolutivo é o emprego, conjunto, do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e do Método da Quantificação de Custo.
