Qual o melhor forma de avaliar: Tratamento de Fatores ou Inferência Estatística?

Este post pretende mexer com o leitor, para ajudá-lo na formação de conceitos, a serem úteis no seu futuro profissional.

Como é sabido, para a resolução do método comparativo, podemos utilizar o Tratamento de Fatores e a Inferência Estatística (regressão linear). Existem algumas verdades sobre Tratamento de Fatores e Inferência Estatística. E, entre essas verdades, inclusive, adiante, falar qual é a principal verdade.

Mas, inicialmente, mostrar a primeira verdade, que é a seguinte: o Tratamento de Fatores se utiliza de empirismo. O avaliador se vale de coeficientes de tabelas e de fórmulas empíricas para avaliar. Os quais, multiplicados pelo valor unitário do imóvel pesquisado, resultará em um valor homogeneizado.

No Tratamento de Fatores, o avaliador pode arbitrar muita coisa.

A segunda verdade é que: a avaliação por estatística inferencial, sem o avaliador arbitrar nada, é um método de resolução puramente técnico.

Dessa forma, colocando as duas verdades, a do Tratamento de Fatores e a da Inferência Estatística, frente a frente, poderá parecer que o Tratamento de Fatores é ruim. Pois nele, a mão humana do avaliador pode gerar distorções graves, por se valer, exatamente, do empirismo e arbitragens.

Entretanto, é obrigatório o avaliador conhecer o mercado imobiliário onde o imóvel a avaliar está inserido. Sem dominar o conhecimento desse mercado, a avaliação poderá estar seriamente viciada.

Então, se poderia perguntar: a avaliação por Tratamento de Fatores ou a avaliação resolvida por Estatística Inferencial podem estar longe da realidade de mercado, se o avaliador não o conhecer?

Sim, pode. E essa é a grande verdade: temos que conhecer o mercado.

Mas então, por que grande parte dos avaliadores não gosta, e alguns, nem dominam, do Tratamento de Fatores e enaltece a Inferência Estatística?

A resposta é que os avaliadores gostam da Inferência: pela facilidade, pela padronização e pela sofisticação dos cálculos.

A estrutura do mercado de avaliações na área comercial, onde bancos e grandes empresas precisam destes laudos, só aceita Estatística Inferencial, porque ela á padronizada e fácil de fazer, eminentemente técnica e custando poucas horas de trabalho ao avaliador.

Quanto a sofisticação dos cálculos da Inferência, ela afugenta os profissionais que não conseguem assimilar a técnica exigida na regressão linear, deixando os avaliadores, que conhecem a Inferência em uma situação confortável.

Mas de onde é essa certeza?: que a grande massa de avaliadores não quer que seja utilizado Tratamento de Fatores e que se utilize apenas Inferência Estatística.

A norma NBR 14653, para imóveis urbanos, diz que os coeficientes utilizados em avaliação por Tratamento de Fatores devem ser calculados segundo a região. Publicados, no máximo, a cada quatro anos, por associações de engenheiros e arquitetos, ou por entidades públicas com registro no CREA. Tal exigência da norma se mostrou não aplicável, quando ela mesmo se mostrou não ser seguida, desde 2011, quando a norma foi publicada. Não existe esta publicação de coeficientes difundidas em todo o país, como quer a norma.

Por outro lado somos, muitas vezes obrigados a usar o Tratamento de Fatores.

Existem casos de avalições em cidades pequenas em que a amostra de mercado é de apenas 06 elementos, não possibilitando a utilização da Inferência Estatística, que obriga a ter maior de elevado de elementos pesquisados.

Então, pergunta-se: nestes casos, poderemos utilizar Tratamento de Fatores em um laudo de avaliação?

Certamente, a avaliação será feita nesses casos e a norma respeitada parcialmente, pois, como já disse, os tais coeficientes previsto para fatores nunca foram publicados, à nível nacional e periodicamente, por organizações vinculadas ao CREA.

Agora vejam esta verdade: um avaliador que não reside no local da avaliação, utiliza a variável localização erradamente na Inferência Estatística, e chega a um valor distante do valor de mercado real. E, ao mesmo tempo, outro avaliador, residente no local e conhecedor de mercado, utilizando-se de Tratamento de Fatores, realiza a avaliação, arbitrando coeficientes empíricos que deixam o valor final da avaliação de acordo com o mercado imobiliário – desse mercado que ele tanto conhece.

Tendo isso em mente, a pergunta que se poderia fazer é: qual a melhor maneira de resolução do Método Comparativo, nesse caso, dos dois avaliadores?

A resposta é: o avaliador deve conhecer o mercado do imóvel a avaliar. E como o avaliador conhece o mercado:

– ele deve visitar os imóveis pesquisados e o avaliar,

– conversar com corretores de imóveis,

– pesquisar na internet,

– estudar a Planta Genérica do Município,

– conversar com fiscais avaliadores do ITBI,

– conversar com particulares.

E tem que falar com toda essa gente e estudar a Planta Genérica do Município para fazer uma avaliação?

Não, nem sempre assim. Dependerá. O avaliador gastará tempo estudando o mercado de acordo com a sua disponibilidade. Estudará o mercado de acordo com valor dos honorários que receberá e, também, de acordo com responsabilidade que tem perante a avaliação.

Porém, volto a frisar:

– aquele profissional que calcula friamente o valor do imóvel, por qualquer método – não se interando do mercado imobiliário – pode realizar um trabalho desacreditado.

Afinal, o leitor poderia questionar: o que se poderia recomendar? Qual a melhor técnica para trabalhar profissionalmente com avaliações? Tratamento de fatores ou Inferência?

A recomendação é: para aqueles que possuem capacidade para fazer avaliações por Inferência Estatística, façam seus laudos através dela, e utilizem Tratamento de Fatores, quando necessário; para aqueles que não conseguem chegar ao domínio da Inferência, sugere-se utilizar o Tratamento de Fatores.

Mas, sempre, em todos os casos, como anteriormente referido, fazendo um estudo preliminar de mercado, antes de finalizar os cálculos.