Vistoria dos elementos amostrais e conversas sobre o mercado do imóvel a avaliar – vistoria dos imóveis pesquisados
Para a avaliação de imóveis pelo Método Comparativo Direto Dados de Mercado, é necessário o avaliador vistoriar os imóveis que serão comparados, a fim dele obter o valor do imóvel a avaliar.
Pelo menos, deve-se olhar a fachada e tirar uma foto de cada um dos imóveis que servirão de base para a comparação na avaliação. Desta forma, devemos ir nos imóveis pesquisados nas imobiliárias, sites – ou em qualquer lugar – a fim de constatarmos as características do imóvel pesquisado, contrapostas ao seu valor anunciado.
A vistoria dos elementos pesquisados na avaliação serve para melhor definirmos as variáveis na comparação, mas, principalmente servem como parte do Estudo de Mercado.
Como sabemos, o avaliador não deve sair apenas fazendo cálculos, utilizando-se de inferência estatística ou tratamento de fatores para chegar ao valor do bem. Antes disso, ele deve estudar o mercado, fazendo a vistoria do imóvel a avaliar e as vistorias de elementos pesquisados.
Como, também, o avaliador deve conversar com conhecedores do comércio de imóveis – os corretores – a fim de realmente ter noção do mercado do tipo de imóvel que deseja avaliar.
Vejamos a fundamentação técnica do acima recomendado.
A real necessidade de vistoria dos elementos amostrais de uma avaliação não consta na série de normas NBR 14653, porém consta, explicitamente, no item 9.2.1.3 da Norma do IBAPE de São Paulo, de 2011.
Já a previsão de entrevistas com conhecedores do mercado do imóvel avaliando, como conversa com corretores de imóveis, está no item 8.2.1.1 da NBR 14653, que cuida dos de imóveis urbanos, e também, na norma do IBAPE, quando trata de como deve ser o planejamento da pesquisa.
Como visto, as normas não exigem a entrevista com conhecedores de mercado, porém, nesse blog, fazemos essa recomendação explicita. Pois, sem o melhor Estudo de Mercado, o avaliador poderá estar fadado a realizar uma avaliação fora da realidade e, assim, ser contestado. Porque, seus critérios, na aplicação da matemática e estatística, estariam errados.
Já pelo caminho inverso, para sabermos se os critérios foram bem empregados, o avaliador deve confrontar o valor que chegou do imóvel a avaliar, com a sua noção de mercado, que obteve durante vistorias e conversas com especialistas.
