O que é Método Evolutivo – Cuidado GIGANTE na avaliação pelo Método Evolutivo

A avaliação de casa em cima de terreno é complexa. Não que este tipo de avaliação dê um trabalho enorme. É que avaliação de casa requer um cuidado muito grande.

Requer o cuidado do avaliador conhecer o mercado deste tipo de imóvel na localidade em que faz parte. Então, vamos começar falando, desde o início, sobre o Método Evolutivo, que é específico para esta situação.

Quando queremos avaliar uma casa e não temos dados de mercado de outras semelhantes, somos obrigados a utilizar o Método Evolutivo. Nele, o avaliador soma o valor do terreno que avaliou mais o valor da construção que está em cima dele.

Para calcular o valor do terreno, facilmente e de forma segura, se faz pelo método comparativo. Nós pesquisamos imóveis semelhantes ao avaliar e, por matemática e estatística, chegamos ao valor do metro quadrado do terreno.

Para a avaliação da construção da casa, multiplicamos a área dela pelo valor do custo unitário da construção. Depois, depreciamos este valor de construção nova pelo Método de Ross-Heidecke. Em cima, do valor da construção já depreciada, colocamos o lucro e despesas indiretas, que denominamos como sendo um “Coeficiente de BDI”. Ainda aplicamos um Fator Comercialização.

Repetindo-se, em cima da construção nova, aplicamos um coeficiente de depreciação, mais um coeficiente de BDI e, por fim, o coeficiente do Fator Comercialização.

O Fator Comercialização, também denominado “Vantagem da Coisa Feita”, é aquela vantagem da construção se encontrar pronta para o uso, e não ainda em projeto.

Entretanto, no caso, o avaliador é obrigado a avaliar uma casa no terreno pelo valor de mercado. Onde, subjetivamente, ele escolhe – arbitra – quatro valores ou coeficientes para chegar ao valor da construção do jeito que ela se encontra.

Dessa forma, ele soma o valor do terreno e da construção, cujo total deveria ser o valor de mercado. E é este o problema: porque este valor de mercado, que o avaliador deve chegar, depende de quatro coeficientes, ou valores, que o avaliador puramente escolhe ou manipula.

Repetindo, novamente, quais são os valores que o avaliador arbitra no cálculo da construção:

– primeiro, o custo unitário da construção, normalmente utiliza-se o CUB;

– mais o coeficiente de depreciação;

– mais o coeficiente de custos e despesas indiretas, o chamado BDI;

– e, por último, o Fator Comercialização.

O resultado da multiplicação destes quatro valores, sabe-se lá qual vai dar, na maioria das vezes. E será que o resultado final calculado será aquele de mercado?

O problema está nisso, o valor da construção em cima do terreno pode acabar estando fora da realidade, e por conseguinte, o valor total do imóvel também.

A solução é o avaliador ter o devido conhecimento do valor de mercado de casas na localidade onde faz a avaliação. E com isso, ter a devida sensibilidade – repetindo, sensibilidade – de ajustar o valor da construção, como nova, e os 03 coeficientes.

Se o avaliador perceber que o valor total calculado – terreno mais construção – está distorcido, frente ao mercado, o avaliador fará o devido ajuste, possivelmente, mexendo nos coeficientes.

Essa é a ideia real: se necessário, manipula-se os coeficientes de cálculo da construção para se chegar ao valor de mercado final do imóvel. Parece incoerente, porém é o que o Método Evolutivo oferece. E não se vê alternativa melhor.