O que é Método Evolutivo – Cuidado GIGANTE na avaliação pelo Método Evolutivo
A avaliação de casa em cima de terreno é complexa. Não que este tipo de avaliação dê um trabalho enorme. É que avaliação de casa requer um cuidado muito grande.
Requer o cuidado do avaliador conhecer o mercado deste tipo de imóvel na localidade em que faz parte. Então, vamos começar falando, desde o início, sobre o Método Evolutivo, que é específico para esta situação.
Quando queremos avaliar uma casa e não temos dados de mercado de outras semelhantes, somos obrigados a utilizar o Método Evolutivo. Nele, o avaliador soma o valor do terreno que avaliou mais o valor da construção que está em cima dele.
Para calcular o valor do terreno, facilmente e de forma segura, se faz pelo método comparativo. Nós pesquisamos imóveis semelhantes ao avaliar e, por matemática e estatística, chegamos ao valor do metro quadrado do terreno.
Para a avaliação da construção da casa, multiplicamos a área dela pelo valor do custo unitário da construção. Depois, depreciamos este valor de construção nova pelo Método de Ross-Heidecke. Em cima, do valor da construção já depreciada, colocamos o lucro e despesas indiretas, que denominamos como sendo um “Coeficiente de BDI”. Ainda aplicamos um Fator Comercialização.
Repetindo-se, em cima da construção nova, aplicamos um coeficiente de depreciação, mais um coeficiente de BDI e, por fim, o coeficiente do Fator Comercialização.
O Fator Comercialização, também denominado “Vantagem da Coisa Feita”, é aquela vantagem da construção se encontrar pronta para o uso, e não ainda em projeto.
Entretanto, no caso, o avaliador é obrigado a avaliar uma casa no terreno pelo valor de mercado. Onde, subjetivamente, ele escolhe – arbitra – quatro valores ou coeficientes para chegar ao valor da construção do jeito que ela se encontra.
Dessa forma, ele soma o valor do terreno e da construção, cujo total deveria ser o valor de mercado. E é este o problema: porque este valor de mercado, que o avaliador deve chegar, depende de quatro coeficientes, ou valores, que o avaliador puramente escolhe ou manipula.
Repetindo, novamente, quais são os valores que o avaliador arbitra no cálculo da construção:
– primeiro, o custo unitário da construção, normalmente utiliza-se o CUB;
– mais o coeficiente de depreciação;
– mais o coeficiente de custos e despesas indiretas, o chamado BDI;
– e, por último, o Fator Comercialização.
O resultado da multiplicação destes quatro valores, sabe-se lá qual vai dar, na maioria das vezes. E será que o resultado final calculado será aquele de mercado?
O problema está nisso, o valor da construção em cima do terreno pode acabar estando fora da realidade, e por conseguinte, o valor total do imóvel também.
A solução é o avaliador ter o devido conhecimento do valor de mercado de casas na localidade onde faz a avaliação. E com isso, ter a devida sensibilidade – repetindo, sensibilidade – de ajustar o valor da construção, como nova, e os 03 coeficientes.
Se o avaliador perceber que o valor total calculado – terreno mais construção – está distorcido, frente ao mercado, o avaliador fará o devido ajuste, possivelmente, mexendo nos coeficientes.
Essa é a ideia real: se necessário, manipula-se os coeficientes de cálculo da construção para se chegar ao valor de mercado final do imóvel. Parece incoerente, porém é o que o Método Evolutivo oferece. E não se vê alternativa melhor.
