Qual a diferença entre Método Evolutivo e Método Involutivo?

Diferença entre Método Evolutivo e Método Involutivo

Método Evolutivo é aquele em que se realizada separadamente a avaliação do terreno e da casa em cima dele, e a soma dos dois valores será o valor global do imóvel. Método Involutivo é o que simula um empreendimento em um grande terreno, chegando ao valor dele subtraindo-se os custos.

Método Evolutivo

É muito comum o avaliador se defrontar com casa para avaliar, que devido a impossibilidade de se encontrar outras, em oferta ou negócios realizados em pesquisa, com exatamente as mesmas benfeitorias e metragem de terrenos, não permite que se possa comparar diretamente, através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. Dessa forma, resta apenas a alternativa de avaliar segundo o Método Evolutivo. Nele, o imóvel é avaliado conjugando-se dois métodos distintos.

De preferência, o terreno deverá ser avaliado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, utilizando-se tratamento de fatores ou inferência estatística, e a construção da casa, pelo Método da Quantificação de Custo, empregando-se, basicamente, o Custo Unitário Padrão da Construção Civil – CUB.

Dessa forma, a composição do valor total do imóvel avaliando pelo Método Evolutivo é obtida através da conjugação de métodos:

– para avaliar o terreno, pela comparação com outros ofertados ou transacionados no mercado,

– para avaliar a construção, pelo uso do CUB, incluídos o BDI e a depreciação.

A soma do valor do terreno e da construção depreciada deve ser multiplicada pelo Fator Comercialização.

– Fórmula do cálculo:

VI = ( VT + VB ) x FC

onde:

VI = valor do imóvel

VT = valor do terreno

VB = valor da construção (benfeitorias)

FC = Fator de Comercialização

Método Involutivo

Quando o avaliador se depara com uma gleba urbanizável e com grandes dimensões, sem possuir dados de terrenos ofertados ou transações ocorridas, com vistas a compará-los, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, ele poderá utilizar o Método Involutivo.

Nele, o avaliador simula um empreendimento imobiliário na grande área, calcula o faturamento total que obteria com a venda do fracionamento do empreendimento em unidades e depois diminui todos os custos de sua viabilização, obtendo, por fim, o valor da terra nua.

O grau de subjetividade do Método Involutivo é alto, portanto, o seu uso deve ser evitado sempre que possível