Metodologia de avaliação de imóveis

1. Classificação dos métodos de avaliação

Quando utilizamos o termo avaliação, neste blog, estamos nos referindo ao valor de mercado.

Avaliação é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um outro bem ou de um direito sobre esses.

A metodologia a ser utilizada na avaliação de um bem deve se fundamentar, principalmente, em pesquisa de mercado, envolvendo os preços comercializados e/ou ofertados e as demais características e atributos que exerçam influência nesse bem.

Os métodos de avaliação classificam-se em diretos e indiretos, sendo conjugados em determinadas circunstâncias.

Os métodos diretos podem ser:

– Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

– Método Comparativo Direto de Custo

Os métodos indiretos podem ser:

– Método da Renda

– Método Involutivo

– Método Residual

A característica principal do método direto é a existência de uma pesquisa de mercado, à qual será comparado o imóvel avaliando.

2. O que faz o avaliador antes de começar a trabalhar efetivamente

As seguintes condições devem ser observadas e precedem o processo avaliatório, podendo definir o valor dos honorários do avaliador, antes mesmo de começar o efetivo trabalho:

a) caracterização do objetivo e rigor da avaliação, para permitir ao avaliador:

– estabelecer o grau de detalhamento das atividades básicas – quanto ele gastará de tempo para vistoriar o bem avaliando, fazer pesquisa mercado, calcular o valor do bem e redigir o laudo;

– definir as medidas necessárias para chegar ao nível de especificação pretendido, que poderá ser: um relatório ou parecer simples; ou, se seguir os requisitos mínimos da norma NBR-14653, um Laudo Simplificado ou Laudo Completo, dentro do Grau de Fundamentação ou do Grau de Precisão pretendido;

– identificar as circunstâncias que podem influir no valor do imóvel;

b) individualização do objeto da avaliação, obtida a partir de: informações verbais, matrícula de imóvel, plantas, memorial descritivo e outros documentos, em grau de detalhamento correspondente ao nível de rigor pretendido no relatório de avaliação;

c) complementação das informações, conhecimentos de fatores valorizantes ou desvalorizantes que possam ser levados em conta.

3. Trabalho do avaliador

Após ser contratado, o avaliador terá as atividades básicas de uma avaliação correspondentes às seguintes etapas, em ordem de suas ocorrências e de acordo com o nível pretendido, todas a serem descritas em item específico do laudo:

– vistoria do bem avaliando;

– levantamento de dados de mercado, chamado também de pesquisa de mercado ou de coleta de dados;

– diagnóstico do mercado, em que considerará a liquidez do bem, a conduta e o desempenho do mercado;

– escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação;

– cálculo do valor do imóvel;

– conclusão com a classificação e especificação do trabalho, a ser descrito em item do laudo.

Além dessas atividades, o avaliador deve promover a intuição sobre o valor de mercado do bem, resultado da pesquisa de mercado que realizou e de possíveis entrevistas a conhecedores de mercado, como corretores de imóveis. Isso não costuma ser descrito na avaliação, porém a intuição do valor do imóvel a avaliar é tão importante quanto a técnica ser empregada.