Tratamento por fatores ou homogeneização
Homogeneização ou Tratamento por Fatores é a correção e transformação de atributos, características, situações e quantificações de um imóvel, através de coeficientes, chamados de fatores, para uma posição paradigma ou imóvel paradigma.
Imóvel paradigma é o imóvel padrão, que neste curso será sempre o IMÓVEL A AVALIAR.
Exemplo de homogeneização por tratamento de fatores: tem-se um imóvel pesquisado de quinze metros de testada (fachada), e o imóvel a avaliar possui uma testada de dez metros. Sabendo-se que um imóvel de maior testada terá também um valor maior por metro quadrado, então, obriga-se a multiplicar (tratar) o valor do metro quadrado desse terreno pesquisado por um coeficiente de testada ou fator testada menor que um (1,00), a fim de que se transforme o valor do metro quadrado do terreno pesquisado com característica de fachada de quinze metros em valor por metro quadrado de terreno com característica de fachada paradigma de dez metros – a isso denomina-se homogeneização.
Assim, o coeficiente ou fator, no caso de testada ou profundidade, levará em consideração a dimensão específica do imóvel pesquisado em relação à dimensão específica do imóvel a avaliar.
Além da testada e profundidade de um terreno, outros atributos ou características merecem ser homogeneizados num mesmo elemento pesquisado, a fim de que ele fique de acordo com o paradigma do bem a ser avaliado. Dessa forma, é aplicado um índice específico que torna o valor do metro quadrado de um elemento pesquisado, com determinada característica, o valor por metro quadrado de uma característica padrão.
Assim, sobre os atributos ou características podem ser aplicados, segundo as necessidades, os fatores (coeficientes) que aparecem na sequência.
Abaixo, indicamos os principais coeficientes dos fatores a serem aplicados nos atributos ou características em comum, entre o avaliando e os dados pesquisados, a depender da necessidade de cada caso.
– fator testada – transforma o valor unitário de um terreno com determinada testada em valor unitário de terreno com a testada do imóvel a avaliar;
– fator profundidade – transforma o valor unitário de um terreno com determinada profundidade (fundos) em valor unitário de terreno com profundidade do imóvel a avaliar;
– fator localização – transforma o valor unitário de um terreno com localização valorizada – superior, inferior ou igual ao imóvel a avaliar – em valor unitário de terreno do imóvel a avaliar;
– fator esquina – transforma o valor unitário de um terreno localizado em uma esquina em valor unitário de terreno localizado em meio de quarteirão, situação em que se encontra o imóvel a avaliar;
– fator atualização – faz a correção monetária para uma data padrão;
– fator topografia – faz a transformação da dificuldade ou facilidade topográfica do elemento pesquisado para o terreno do imóvel a avaliar.
