Onde encontrar e como utilizar a Planta Genérica de Valores na variável ou fator localização? O que é Índice Fiscal?

Nas avaliações de imóveis pelo Método Comparativo, quer seja terreno, apartamento, loja ou galpão, o “x” do problema é a localização de todos os imóveis pesquisados e a do imóvel que se quer avaliar.

A diferença de localização de um imóvel pesquisado para outro poderá causar uma grande discrepância de valor, principalmente, no caso de avaliação de terreno e loja. Dessa forma, a variável localização é muito importante no Método Comparativo, quer se utilizando nos seus cálculos o Tratamento de Fatores ou a Estatística Inferencial.

A melhor maneira de resolver a questão localização na avaliação é trabalharmos com os valores da Planta Genérica do Município. Também chamada pela sigla: PGM.

Planta Genérica do Município é denominada também de Planta Genérica de Valores – PGV e Planta de Valores Genéricos – PVG.

A PGM é também denominada “Índice Fiscal”.

Resumindo, a PGM é o seguinte: quando o Município vai cobrar o Imposto de Transmissão de um imóvel ou IPTU, ele utiliza o valor da PGM do quarteirão onde está localizado aquele imóvel, como sendo este o valor base do imposto.

Devido a importância dos valores de terreno em cada quarteirão ou região do município, os técnicos da Prefeitura tratam de manter atualizado os valores da PGM.

É bem razoável, os valores de cada quarteirão, ou melhor, fachada de quarteirão, estarem um pouco abaixo da realidade de mercado. E quase nunca: acima do valor mercado.

Isso se deve, aos contribuintes questionarem como muita força quando o seu imóvel é avaliado acima do valor de mercado no pagamento de taxa ou imposto.

No caso do avaliador, não interessa se os valores da PGM estão abaixo do mercado, porque, para ele, o fundamental é a relação entre os valores de localizações diferentes. Na verdade, o avaliador utiliza os valores da Planta Genérica do Município como meros índices de localização.

Então, se a PGM é importantíssima na avaliação, como encontrá-la? Está na internet?

Alguns municípios possuem Planta Genérica de Valores na internet, são transparentes, como o de São José do Campos, porém a maioria esconde aquilo que deveria estar à vista do contribuinte.

Assim, quando o avaliador precisar da Planta Genérica de Valores do município, para utilizar no Fator Localização, onde está fazendo a avaliação do imóvel, e ela não estiver na internet, ele deverá se dirigir a Secretaria da Fazenda Municipal e pedir acesso a PGM.

Quando o avaliador consegue a PGM do município, ele não precisa se preocupar em sua atualização por muito tempo, pois como dito anteriormente, o que interessa é a sua relação dos valores.