Como fazer avaliação de benfeitorias?

1. Reedição do bem

Existem casos corriqueiros em que o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, aqui, seguidamente denominado Método Comparativo, não pode ser empregado, como uma avaliação de casa no centro do terreno, por exemplo.

Quando temos uma casa no centro do terreno para avaliar, é bem difícil encontrarmos em imobiliárias benfeitorias com área de construção e terreno semelhantes, razão pela qual o Método Comparativo é impossível ser seguido, embora seja o melhor de todos os métodos.

“O Método Comparativo é o melhor porque reflete diretamente o mercado”.

Na impossibilidade do uso do Método Comparativo para avaliar a construção de uma casa, o avaliador reedita o bem, determinando todos os custos da construção como nova, soma as despesas indiretas, deprecia o valor resultante, no estado e funcionalidade em que se encontra, e multiplica por um coeficiente de vantagem pela coisa se encontrar em estado de feita e não em projeto, denominado Fator Comercialização.

Abaixo, segue como seria a fórmula para avaliar as benfeitorias de uma casa usada:

VB = S x CUB x BDI x FD x FC

Onde:

VB = valor da casa

S = área da casa

CUB = Custo Unitário Básico, por metro quadrado da construção como nova, basicamente, com material e mão de obra, emitido pelo SINDUSCON

BDI = Coeficiente de Despesas Indiretas, como: projeto, taxas e impostos, administração, lucro do empreendedor, corretagem e publicidade do empreendimento, etc

CD = Coeficiente Depreciação, considerando a idade aparente, estado de conservação e obsolescência da construção

FC = Fator Comercialização ou Vantagem da Coisa Feita, que é a vantagem de não ser um empreendimento ou projeto, sendo a coisa pronta para uso

2. Método da Quantificação de Custo

A NBR-14563-2 define o Método de Quantificação do Custo como aquele utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias como nova e sem os custos indiretos.

Pode-se determinar o valor do bem a ser reconstruído pelo Método da Quantificação de Custo de duas maneiras.

A maneira mais prática de avaliar benfeitoria, utilizada na grande maioria das vezes, é extrair o valor do metro quadrado da construção da Tabela do Custo Unitário Básico de Construção – CUB, publicado, mensalmente, com valores por tipos de construção, pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada estado.

Na segunda maneira de obter o valor do metro quadrado das benfeitorias como nova, o avaliador fará orçamento detalhado da construção de forma manual e trabalhosa, com citação das fontes consultadas. Por exemplo, no caso das benfeitorias de um galpão usado a ser avaliado, mediante orçamento a ser realizado pelo avaliador, este teria um grande trabalho com levantamento de quantidades de insumos, pesquisa de preços a serem aplicado a eles e os devidos cálculos. Diferente do caso de o avaliador utilizar o valor do custo por metro quadrado de construção CUB, em que terá apenas o trabalho de abrir o site do Sinduscon de seu estado para procurar o valor.

As tabelas de CUBs nos estados contêm o preço do metro quadrado de construções novas para padrão baixo, normal e alto, para os seguintes tipos de construção residencial:

a) Casa Popular (RP1Q)

b) Casa (R-1)

b) Apartamento em prédio popular de até quatro pavimentos (PP-4)

c) Apartamento em prédio de até oito pavimentos (R-8)

d) Unidade de projeto de interesse social (PIS)

Da mesma forma, as tabelas de CUBs podem estipular, no padrão normal e alto, as construções comerciais do tipo:

a) Salão sem andares livres de prédio de até oito andares (CAL-8);

b) Sala comercial normal de prédio de até oito andares (CSL-8)

c) Sala comercial normal de prédio de dezesseis andares (CSL-16)

d) Galpão industrial (GI)

3. Despesas diretas e indiretas (BDI)

Ao calcularmos o custo de reedição da construção, consideramos ela como nova. Não se leva em conta as despesas diretas e indiretas, e de tudo o que contribuiu para a produção da benfeitoria, inclusive taxas, impostos e lucro do empreendedor, estes custo são conhecidos pela engenharia civil como Benefícios e Despesas Diretas e Indiretas – BDI.